Comment faire une demande de prêt dans l’immobilier neuf ?

L’achat d’un logement neuf intègre des règles différentes en matière de contrat et d’emprunt. À commencer par un délai rallongé pour obtenir un financement, un paiement échelonné, mais également la possibilité de souscrire un prêt aidé. Acheter dans le neuf offre ainsi de multiples avantages, mais aussi des particularités qu’il faut connaître avant de se lancer.

Un délai plus élevé pour trouver un financement

En achetant dans le neuf, vous devez, comme dans l’ancien, déposer une demande de prêt, idéalement après avoir élaboré un dossier solide avec l’aide d’un courtier. Vous devez fournir un contrat de réservation qui décrit le logement et les modalités de l’acquisition en VEFA, et la banque va étudier votre demande de prêt en calculant votre capacité d’emprunt et donc votre pouvoir d’achat immobilier. En achetant dans le neuf, le paiement se fait de façon échelonnée en fonction de l’avancement des travaux et selon la date de livraison prévue\, qui peut parfois aller jusqu'à un ou deux ans dans certains cas. Or\, au stade de la signature du contrat de réservation\, le promoteur est peu regardant en ce qui concerne** le délai pour obtenir un financement. **Il ne s'agit pas d'un délai incompressible comme dans l’ancien. Vous commencez par réserver le logement en signant un contrat\, et il peut parfois s’écouler jusqu’à un an avant que certains acquéreurs n’obtiennent leur financement\, sans que cela ne pénalise le projet. Le délai prévu au départ est souvent de trois mois\, mais il peut être plus long en fonction de la date de livraison prévue.

Vous pouvez bénéficier de prêts aidés

En achetant dans le neuf, vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé qui va venir solidifier votre dossier de demande de prêt et augmenter votre capacité d’emprunt. On relève trois prêts aidés, encadrés par la loi :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt attribué sans aucun intérêt d’emprunt, calculé en fonction de vos ressources, du nombre de personnes qui composent votre foyer et de la zone où se situe le logement. Il est également accordé aux primo-accédants ou à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans. Il est remboursable sur une durée de dix à quinze ans.
• **Le Prêt à l’Accession Sociale **(PAS) est un prêt qui facilite le financement de votre achat immobilier en limitant notamment les frais de dossier. Il est également accordé sous conditions de ressources et selon la composition du foyer et la zone où se situe le logement. Il propose généralement un taux réduit par rapport à celui du marché et est accordé pour une durée comprise entre cinq et 30 ans. Contrairement au PTZ\, il peut couvrir jusqu’à 100 % du coût total du projet\, hors frais de notaire\, d’hypothèque et d’instruction. Notez que pour en bénéficier\, le logement doit présenter une surface minimum calculée en fonction du nombre de personnes qui l’occupent.
• Le Prêt à Taux Conventionné est un crédit accordé par une grande partie des banques. Il peut être accordé sans conditions de ressources et soutient l’acquisition d’un logement neuf à condition qu’il s’agisse de votre résidence principale. Le logement doit respecter certains critères, à commencer par la surface habitable.

Faites également une simulation de prêt pour connaître votre capacité d’emprunt. Le paiement échelonné du logement neuf se fait de la façon suivante : 35 % de la somme payée après l’achèvement des fondations, 45 % lors de la mise hors d’eau, 15 % lors de l’achèvement de l’immeuble ou du lot et 5 % à la remise des clés.

L’apport est réduit dans le neuf

En achetant dans le neuf\, sachez que votre apport présente quelques spécificités. Tout d’abord\, il peut être** moins élevé que dans l’ancien**\, car il sert principalement à couvrir les frais de garantie et les frais de notaire qui sont nettement réduits. Ces derniers sont compris** entre 2 et 3 % dans le neuf**\, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Si votre apport est restreint\, l’achat en VEFA s’avère donc avantageux. De plus\, l’apport est débloqué avant le prêt puisqu’il sert notamment à payer **le dépôt de garantie de 5 % **au moment de la signature du contrat de réservation. Ce sont ensuite les prêts aux taux d’intérêt les plus faibles qui sont débloqués\, et enfin le crédit dédié à la VEFA. Notez que l’apport restreint associé à la possibilité d’obtenir un PTZ permet d’améliorer votre capacité d’emprunt : il est donc possible d’acheter pour un budget plus élevé dans le neuf !

Le prêt peut être différé

Autre particularité de l’achat en VEFA : le logement est payé par étapes. En contractant un contrat de prêt spécifique, les sommes d’argent seront versées en fonction de l’avancement des travaux. A chaque étape, le promoteur va vous transmettre un appel de fonds, et votre banque débloquera alors les sommes prévues dans l’échéancier. Notez que ce type de paiement entraîne des intérêts intercalaires qui s’ajoutent aux intérêts classiques, ce qui entraîne un crédit plus élevé que pour un emprunt traditionnel. Pour le rembourser, vous avez deux possibilités :

• Payer les intérêts intercalaires pendant la construction, et commencer le remboursement du crédit lors de la remise des clés.
• Différer le remboursement des intérêts intercalaires. Dans ce cas, vous commencerez le remboursement du crédit et des intérêts intercalaires simultanément, à compter de la remise des clés.

Notez que vous pouvez également choisir une option hybride, avec un différé partiel, qui s’étend entre 12 et 24 mois selon la date de livraison du logement.

Acheter dans le neuf, c’est forcément plus cher ?

Au premier abord\, on peut partir du principe que** l’achat d’un bien immobilier neuf coûte plus cher** qu’un logement ancien à surface et emplacement égaux. En règle générale\, il faut prévoir un budget plus élevé de 15 à 20 % et cet écart peut même se creuser davantage dans des secteurs où le marché est très tendu. En revanche, la conjoncture actuelle amène avec elle son lot de bonnes affaires, même dans le neuf ! Car les promoteurs qui peinent à trouver suffisamment d’acquéreurs multiplient les ristournes et se montrent plus ouverts à la négociation des prix des logements neufs qu’ils commercialisent. De plus\, il faut tenir compte d’autres paramètres en acquérant un logement neuf\, à savoir que** le standing et les prestations sont plus élevées**\, puisque vous profitez d’un logement confortable\, optimisé et aux dernières normes. Un logement neuf présente ainsi une excellente isolation thermique et phonique\, du double vitrage\, des espaces fonctionnels\, des espaces de vie lumineux\, des rangements intégrés et des équipements performants. De plus\, les logements neufs sont presque toujours dotés d’un espace extérieur tel qu’une terrasse ou un jardin privatif\, des espaces verts communs\, et comprennent généralement des places de parking. Un logement neuf est plus rentable à l’usage qu’un logement ancien, puisqu’il s’agit d’un logement peu énergivore\, dont les factures d’énergie sont réduites\, et donc les coûts d’entretien sont limités. Enfin\, **les niveaux de garantie dans le neuf sont importants **et vous protègent en cas de problème\, jusqu’à dix ans suivant la remise des clés. Un logement neuf peut vous permettre de profiter de deux ans d’exonération de taxe foncière. Pensez à déposer une déclaration auprès du fisc dans les 90 jours suivant la fin des travaux.

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